一等，就是16年

又一周半没更新，不怪别人，都怪我懒哇~

对现在的我来说，写作分享是种 纯粹的精神享受 ，而非工作负担， 需要沉浸到心无旁骛的“心流”状态，获得自我价值的实现感。

(相关资料图)

所以一段时间忙别的事，就很难重新进入这种写作状态，一旦进入，就会才思泉涌，连续更新，大家多担待哈~

这也有好处，要么不分享，分享的都有干货，真诚不套路，更不会为了更新，无病呻吟。

上周六，带娃第二次参加 斯巴达勇士儿童赛上海站比赛。

这是目前国内知名度最高、规模最大的儿童越野挑战赛，今年北上广深、重庆、珠海都有。

21年春，我们参加过东方绿舟那场。

22年春，我们都在关小黑屋。

今年，比赛放在临港新城滴水湖南侧的春花秋色公园。

临港是个很好的案例，能解答一个很重要的买房困惑——

市区太贵买不起，能不能买郊区新城，赌规划，赌潜力，赌未来？

老荔枝都知道，力哥的态度，发生过一次变化。

2019年之前，老龄化问题还没成为“显学”，我觉得 一二线政策倾斜度最高的那个新城，完全可以下手，但次一级的新城，就要当心。

当时中国很多大城市都在四面出击，到处搞新城，很多人纠结到底买哪里。

背后的逻辑是： 都是买预期，政策倾斜力度具有决定性作用，一定要盯着老大买，比如长沙的梅溪湖，贵阳的观山湖、合肥的滨湖。

19年后，特别是疫情以来，随着老龄化加剧，人口红利期加速消退，对存量人口的争夺战开始，我的观点变得越来越保守， 越来越不推荐买任何还在画饼阶段的新区。

其中，上海小伙伴问最多的，就是临港。

一是临港房子相对市区，价格还是便宜，首付大几十万就能上车。

二是临港政策地位不断拔高，位于五大新城之首，未来可期。

三是临港买房门槛最低，外地人缴3年社保就有房票，其他地方都要5年，上海独此一家。

且在临港工作，拿到上海户口也容易很多。

我的回答一律是： 你准备在临港长期工作生活，可以买；暂时工作或纯投资，别买。

临港新城，最初是02年立项开工的。

当时，中央给上海的定位是四个中心（经济、金融、贸易、航运），经济中心是虚的，贸易靠航运支撑，所以本质上，就是 金融 和 航运 两个实在抓手。

金融中心在陆家嘴，航运中心在浦东机场和外高桥。

上海名字有“海”，但市区不靠海，海水质量也差得没法看，因为是长江口泥沙不断堆积而成，也没有天然良港基础。

在中央协调下，借了浙江的大小洋山岛（嵊泗列岛中离上海最近的一组岛屿），建了洋山深水港，这才有了后来连续13年集装箱吞吐量世界第一。

2005年，洋山港一期工程和沪芦高速（S2）建成。

为配合洋山港建设，就想在边上的芦潮港（南汇嘴）建一个新城。

你看人家新城，都有天然湖泊环绕，生态宜居，连雄安选址也要围绕白洋淀，芦潮港历来默默无闻，毫无特色，所以特地修了个直径2.5公里的圆形人造湖，叫滴水湖，2007年建成。

周围道路基建，也同期建好，规划级别很高。

2009年，为协调航运中心建设，使浦东机场、外高桥和洋山港形成合力，原南汇区并入浦东新区，形成今天占上海GDP近4成的大浦东。

当时我还是记者，特地去临港实地考察，道路宽大平整，基建好到炸裂，但路上一个人影没有——只有鸟不拉稀的无数荒地间，偶尔出现的售楼处里，有敏锐的投资客在咨询。

原因很简单，太远了。

临港开车到外环边50公里，到陆家嘴70公里，即使走高速，市区来一次也要一个多小时（不堵车），今天坐地铁到市区，也要最少一个半小时。

但是临港的政策倾斜，肉眼可见。

过去这些年，我看着一堆二三流大学（海事、海洋、电力、建桥）把校区迁往临港，中小学也引入了著名的上中、建平、明珠，医院则引入了上海排名TOP5的六院。

标志性景点，除滴水湖，还有中国航海博物馆、上海天文馆、海昌海洋公园、滴水湖洲际酒店等。

还有全球最大的室内滑雪场“冰雪之星”，今年也要开放了。

上海五大新城，市里把最多资源给到临港。

在浦东，区政府在发展贴着外环的康桥、周浦之后，直接越过原来南汇的县城惠南镇，把所有资源倾泻给临港。

想在浦东投资房产，周浦就是极限，后面什么川沙、祝桥、新场、大团、书院、泥城……包括惠南，碰都不能碰。

这次我去临港，烟火气还是不足，哪怕是紧贴滴水湖最核心的环湖一大道和二大道之间，依然有大片荒地——注意是荒地，不是热火朝天的工地。

为加强内部交通，临港搞了个中运量公交（有24小时专用车道的无轨电车），但基本没啥人坐。

除了医院、学校和产业，想要宜居，关键还要购物方便。

所以以港城新天地为中心的馨苑板块和以欧景小镇为中心的欧锦板块，入住率已然不低，人气也起来了。

欧景小镇夜景

近两年，我明显感觉到临港成熟度在加速，吸引的人口越来越多，但就现在临港整体城市面貌，距离整个板块基本成熟（类似今天松江新城），还有5-10年时间。

好，回顾下临港发展史：

2002年，立项开工。

2007年，基建完成。

随后10年，不断引入最优质的的医院、学校、产业资源，地铁、高速也是优先建造，还给独此一家的买房和落户优惠政策。

就这样，过了16年，2023年，也才初步具备本地生活的便利性。

问题是，中国有几个城市，拥有上海这样的能级？

又有几个新区，拥有临港这样的政策优先级？

过去20年的人口红利期，临港从道路基建基本完成的“鬼城”形态，到产生生活气息，用了10多年，到完全成熟，则需要20多年。

对标一下，其他新城的推进速度，可想而知。

规划能级比临港更高的，可能也就“千年大计”了。

雄安2017年立项开工，6年过去了，现在依然处于前期基建阶段（虽然已经有点雄伟样子了），类似于2009年的临港。

可预见的未来10年（类似2009-2018年的临港），雄安还要逐渐引入北京优质教育、医疗、产业资源。

还有给足钞票、户口等政策红利，才能把北京人才吸引过来（雄安到北京市区距离，是临港到上海市区近2倍）。

等到今天临港这种半成熟状态，则是2038年的事。

等雄安基本成熟，成为宜业又宜居的美丽新城，则是2045年之后的事。

雄安尚且还要等20多年，才有可能兑现千年大计的承诺，其他新区呢？

另一个和上海临港较接近的，是广州南沙。

南沙立项和建造速度，比临港晚3年左右。

很多买了南沙投资房的小伙伴现在对南沙很失望，觉得不如预期。

没事，南沙到广州市区比临港到上海市区更近，且土地更稀缺（周围多山）。

临港全是大平原，未来周边还有大批土地可供应，一手房供应量还很大，二手房很难大涨。

相比临港，我更看好南沙的未来。

还想买新区赌未来的小伙伴，得好好想想，你的这笔投资，等得起20年吗？

更何况，中国绝大多数画大饼的新区规划，20年后，房价只会更低。

时代已经变了，中国已经变了，可以后知后觉，千万别木知木觉。

现在投资理财，最重要的，是追求 确定性 ，而不是讲故事，赌预期。

……

PS：参加斯巴达小勇士时，有个障碍攀爬项目，要求拉着攀岩抓手一个接一个过去，有小朋友为省力，没有抓抓手，而是踩在木板间的缝隙攀爬，甚至想超过前面爬较慢的小朋友。

还有要在地上匍匐前进的障碍，有小朋友直接跳过去。

小朋友没有按规则行进，工作人员就会告知正确方法。

这时，我身边好几个家长直接告诉孩子，用最省力的方法，快速通过，甚至一点礼让精神都没有，从背后跨过其他小朋友的身体，继续前进。

在这些家长价值观中， 比赛就是要争名次，甚至可以不择手段。

斯巴达勇士赛Slogan叫“Earned，not Given”。

希望小朋友能学会承受压力，突破自我，通过自身努力，获得尊重和自信，而不是什么东西都伸手要。

山外有山，人外有人，世界上跑最快的只有一人，最有钱的也只有一人，且经常会变。

通过作弊让排名更高，不会拿到任何额外奖品，只是手机上显示一个虚名。

人的幸福感，不可能通过与他人的对比（攀比）获得，否则你将欲壑难填，永不满足。

最重要的，是知道自己想要什么，通过努力，不断超越自我。

可惜，长期浸淫在这个文化土壤中，太多中国家长不自觉喜欢破坏规则，抽老千走关系开后门为自己牟利，并不断把这种价值观，传递给下一代……